小數據告訴你,中國樓市的真實走勢

理財新聞 / 起點財經 來源:起點財經 發布日期:2020-05-24 熱度:44C
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封面圖源:圖蟲創意

原創:一棵青木

來源:遠方青木(ID:YFqingmu)

文章已獲授權

新冠病毒肆虐全球之時,全球經濟遭遇重創,中國經濟也被牽連。

從這個方面說,房價該跌。

但美國又帶頭全球大放水,狂印美鈔,為防被割羊毛,中國也被迫跟著印鈔。

從這個方面說,房價該漲。

到底是漲還是跌,各路人馬爭吵不休。

但這些人都是說一些空洞的理論,煽動情緒制造恐慌的居多,基本拿不出什么證據來支撐自己的觀點。

今天,青木拿出一千多個數據,來給大家詳細的展示一下,中國樓市目前的真實走勢。

大數據的門檻,至少得破億,但青木我精力有限,實在搜不到那么多,不過近千組數據已經足夠大家

數據不破億,不好意思叫自己大數據,但我搜不了那么多,一千多個數據已經累死我了,所以我稱之為青木牌小數據。

不過我向你保證,里面的數據非常之精彩,你能從中學到極其不一樣的思維方式和房地產研究手段。

看完之后,你再也不會被銷售顧問給坑了。 



公開透明的政府網站



很多人這輩子都是第一次買房,有兩次買房經驗的都不多。


而普通人大多不喜歡鉆研,也不知道怎么鉆研,房地產知識近乎于零,在專業知識方面被銷售顧問給吊打。

我舉個最簡單的例子,無論你什么時候去買房,銷售顧問都會告訴你我們樓盤就剩幾套房了,你再不買就沒了。

這套房子和您有緣吶,錯過就真的沒了。

如果你對樓層不滿意,哪怕你以不買相威脅,置業顧問也斬釘截鐵的告訴你,就這幾套了,都賣完了,他也很想賣給你,但他真的沒辦法啊。

請問你怎么才能知道這個樓盤真正的銷售情況,到底還剩多少套,到底哪幾個樓層還沒賣?

99%%u7684讀者,已經麻爪了,唯一能想到的辦法,就是找熟人托關系,問一下具體的情況。

其實根本不用問,所有樓盤的銷售情況都是在政府網站上全部公開的。

銷售顧問剛入行的時候,只需要花10分鐘就能學會這個知識,但是普通人可能一輩子都不知道。

而且,他寧可讓你買到差的樓層,也絕對不告訴你真實情況。

因為告訴你真實情況沒有用啊,你看到這么多房子沒賣,你還會買么?

還不如告訴你只剩幾套呢,你心一慌也許就買了。

他的目的是拿銷售傭金,至于你買的滿意還是不滿意,住的舒服還是不舒服,管他何事。

也只有青木這樣的人,才會告訴大家真實情況。

武漢市在2020年5月15日,開了一個豪宅盤,叫武漢華潤萬象城,位于武漢市江岸區臺北路。

為了寫這篇文章,我在5月20日的時候,也就是前幾天,去問了一下銷售情況,做一個實地調查。

銷售顧問一臉惋惜的告訴我,我來晚了,他們在5月15日就已經開盤了,房子已經基本售罄了,如今只剩下十幾套房,雖然可挑選余地不大,但馬上就要沒了,勸我欲購從速,以免錯失好房。

請問這句話是真是假?

這個盤,2016年11月29日拿地,2018年5月14日開工,預售證2019年12月20日就拿到了。 



去年底的時候,武漢萬象城的開盤價號稱要對標武漢市頂級豪宅武漢天地,也就是每平米5萬元。


但一直遲遲未開盤。

2020年5月15日,武漢萬象城終于開盤了,開盤均價直接打到了3.8萬元,宣稱要降價跑量,讓利消費者。

從這個角度說,武漢華潤萬象城開盤被哄搶一空確實是有可能的,只剩十幾套也是有可能的。

普通消費者,也許就信了。

但我是誰啊,我可是遠方青木,不是普通消費者。

你到底賣了幾套房,我確實不知道,但政府知道啊,你賣房要網簽的。

所有樓盤的網簽信息,政府一律公開,所有市民均有資格查閱,確保開發商不利用信息壟斷地位壓榨消費者。

我在“武漢市住房保障和房屋管理局”這個網站上,點擊“辦事服務”選項,再點擊“商品房項目查詢”,在項目地址上輸入“臺北路”,第一個蹦出來的項目就是武漢華潤萬象城。

好家伙,總共680套房,其中629套為普通住宅,51套為商鋪,總共只賣出12套住宅,其余都沒有賣掉。 



680套房,憋了大半年,蓄了那么久的客,鋪天蓋地的廣告轟炸,開盤價從吹風的5萬直降到3.8萬,結果只賣了12套。。。


然后銷售顧問還一臉惋惜的告訴我,他們已經售罄了,現在只剩下十幾套了。

本來是只賣掉十幾套,到了銷售的嘴里,就變成了只剩下十幾套了。

差距也太特么大了。

真是銷售的嘴,騙人的鬼,一個字都不能信。。。

開盤戰果那么差,那一臉惋惜的表情還做的那么到位,真不愧是金牌銷售,奧斯卡欠他一個小金人。

幸好,他騙不到我,因為我知識淵博,啥都知道一點,房地產行業的基礎知識,我都懂。

為什么政府明明有信息公開機制,銷售依然敢這樣明目張膽的騙你。

原因很簡單,99%%u7684購房者都是樓市新人,完全不知道怎么查詢政府公開信息,甚至都不知道地球上還有這么個東西,銷售根本不擔心你知道真實情況。

不過看完這篇文章后,你應該知道了。

騙我可以,麻煩騙術整的高級點。

武漢市武昌區還有個頂級豪宅,叫融創壹號院,2017年9月15日開盤,是日光盤。

根據他們自己公布的消息,開盤即售罄。

2017年12月14日,壹號院加推,又迅速售罄。

據說這個盤,創造了武漢市當年的銷售神話。

下面這個,是鏈家關于武漢融創壹號院“樓盤動態”截圖。 



3年前就賣完了,還攤上了武漢市的一輪地產大牛市,應該早就賣的渣都不剩了吧。


我去問了一下,壹號院的銷售告訴我,確實早就賣完了,不過現在還剩幾套,是前期客戶退房退出來的,你能碰上這個房源真的是巧了,前面好多客戶想買房都空手而歸,最后被迫買了其他樓盤,和這幾套精品房源錯過去了。

回家我就查了下政府公開網站。

武漢融創壹號院的項目名稱比較奇葩,不叫融創壹號院,叫姚家嶺村改造項目,聽說是因為收購了合富的項目,才改的名。

這個項目有兩個地塊,分別是K1地塊和K2地塊,一期開盤賣的是K2地塊。 



怎么找都找不到,藏的極深,最后我搜索了武漢融創壹號院的公開資料,才找到了地塊名稱,輸入項目地址“姚家嶺”,終于找到這個項目。


政府網站的信息告訴我,壹號院的K2地塊,也就是一期,剩余的不是幾套,而是83套。商鋪也只賣了一半,還剩一半。

而二期,還有779套房源已經拿到預售證,即將開盤銷售。 



都售罄三年了,一期居然還剩83套,其中大戶型剩幾十套,小戶型也剩幾十套。


沒錯,最暢銷的小戶型,宣布售罄三年后,居然還剩幾十套。

3年前的售罄通告,真的是呵呵。

然后再給大家說個好玩的。

我在他們的售罄信息上面,看到了他們冒著打臉的風險,在宣布售罄之后繼續推大戶型360平半復式豪宅的廣告。

于是一時心癢,進去看了眼詳細情況。

點擊K2地塊,彈出項目的詳細信息,正上方有三個藍色的小字,叫樓盤表。 



進去之后,你能看到這個樓盤所有的詳細情況,數據精確到房間號。


然后我發現,他們360平米的半復式豪宅,嚴重滯銷。

我隨手點開了1號樓,看到底層的小戶型基本售罄了,要么是已出售,要么是在銀行抵押辦貸款的狀態。

但是高層的頂豪半復式360,大部分剩余,賣了3年,還剩一堆房源。

目測了一下,這個戶型差不多一半都沒有賣掉,而且我可以精確的告訴你是幾棟幾單元幾零幾沒賣掉,我下圖中紅箭頭所指的房間號,現在都能買得到。 



以后買房,你甭管銷售顧問怎么說,你就對著政府公開網站的這個樓盤表去要你心儀的房子,直接報房間號給他,他必然會給你。


而不是把差樓層給你,你實在不愿意了,再給你換一個好一點的樓層。

因為他知道,碰到行家了,這次蒙不了人了。

每個城市,都有差不多的政府網站,都會公布所有樓盤的網簽信息,信息一定是精確到房間號的,你可以自行查詢。

我相信,如果你未來要買房,那以上這些知識和內容,一定能給你帶來極大的幫助,讓你少踩很多坑,并給你省下一大筆錢。

不用謝,給青木點個贊就好。

這篇文章到這里是不是就該結束了?

別急,上面只是教大家一個查詢方法,我還有一千多個數據沒有亮出來呢。 



中國樓市的現狀



當我前幾天看到武漢華潤萬象城憋了半年多的蓄客,結果只賣出去可憐的12套時,我就想整理一下資料,詳細分析下中國樓市目前的現狀。


因為按新聞所說,深圳房價都已經漲瘋了,滿屏都是漲40~50%%u7684深圳樓市新聞,為什么武漢華潤萬象城降價那么多,還賣那么差。

看開發商的報價是不準確的,無論賣的好不好,開發商都死不降價,永遠只會漲價。

因為害怕降價了被人砸售樓部。

所以我們參考二手房的報價,是比較準確的。

北京的樓盤我沒找,因為北京出臺了人口限制令,房價跌的一塌糊涂,尤其是北京周邊的更慘,甚至有腰斬的。

很特殊,沒有啥參考意義。

我這次找的樓盤樣本,位于上海、深圳,以及武漢。

我先找了深圳一個樓盤,以為不熟,所以找了一個歷史成交比較多的小區來作為研究樣本。

這個小區名叫深圳皇庭世紀小區,鏈家顯示歷史成交290套。

我把所有的成交記錄全部寫在了表格上,然后把月成交量也整理了一下,大致格式如下。 



制成表格后,我發現深圳的房價自2015年暴漲了那一波后,從2017年開始,房價就一路震蕩上揚。 




雖然我這個表里只記錄實際成交價,未考慮樓層、戶型、裝修等因素,但樣本數量足夠大的時候,是能夠清晰的幫我們看清房價趨勢的。

深圳皇庭世紀小區在2017年的房價中樞,大概在6.7萬元左右。

而2020年的房價中樞,已經上移到了8.6萬元左右。

深圳的房價,確實在漲,而且連漲3年,漲幅大概是28%%u3002

我把最近一年的成交價拉出來看了一下,發現也在漲,中樞大概從7.8萬元漲到了8.6萬元,漲幅大約10%%u3002



然后我把深圳皇庭世紀小區的月成交量拖出來制個圖,發現在近一年里其成交量出現明顯上漲,2020年4月份的成交量更是出現了明顯增加,5月份的數據因為會延遲1~2周才顯示,所以我不予列入圖表,但我認為5月成交量應該也不會小。 




俗話說量在價先,有量,房價還在漲,這是典型的量價齊升,牛市預兆,且從去年就開始有異動了。


這一波房地產調控,政府壓力最大,全國最容易被炒房客突破缺口的,我認為就是深圳。

但那些動不動就說深圳樓市已經漲了40~50%%u7684新聞,是騙人的。

然后我看了一下上海的樓市,選了一個樓盤,叫上海奧林匹克花園。 



這個樓盤厲害了,有足足446套成交記錄。 



成交記錄顯示,上海房價翻倍后,于2016年10月見頂,隨后一路震蕩下行。

房價的中樞,大概從4萬8,跌到了3萬8左右,較2016年10月的巔峰高點,大概下跌26%%u3002

而近一年來的成交價,出奇的穩定,房價中樞幾乎絲毫未變。 



疫情后上海房價沒漲,但也沒跌。

我把這個小區的月成交套數統計了一下,發現基本正常。

疫情后,上海樓市3月和4月的成交量,出現了增加,但并不多,我甚至可以看作是對2月春節期間成交量的正常彌補。 



上海樓市目前房價正常,成交量正常,疫情前后幾乎沒有任何變化,這就是目前的現狀。

然后看看武漢的樓市。

武漢市沒有特別大,成交特別多的小區,我不得不在鏈家的數據上,增加了安居客的數據。

樣本為武漢市華潤置地橡樹灣小區,樣本量為297例。 



數據顯示,武漢市樓價的巔峰高點,出現在2017年10月份,橡樹灣的成交均價一度摸到了3.5萬元。 



隨后一路震蕩下行,目前的成交均價,是2.8萬元左右,較2017年10月的巔峰高點,大概下跌了25%%u5DE6右,和上海差不多。

而橡樹灣近一年來的成交價,極其穩定,疫情前和疫情后都在2.8萬左右波動。 



這和上海,也差不多。

把橡樹灣的月成交量拖出來,發現近3/4/5月幾乎無成交,成交量出現異常。 



根據量在價先的原則,成交量大幅萎靡,這個價是撐不住的,武漢房價具有下行壓力。

但這個小區的數據有點少,用一個小區來代表整個城市是有誤差的,而且5月份的數據一般會延遲1~2周才顯示,到6月中旬,才能看到真正的5月全貌。

幸運的是,我還有其他工具可以補充。

點擊“武漢市住房保障和房屋管理局”官網里的“政務公開”選項,點擊“數據發布選項。 



然后你會看到武漢市每日網簽的所有數據,逐日公布。



我把今年5月的所有數據,和去年5月的所有數據,全部摘錄了下來。 



制成圖表后可以明顯看出,2020年5月武漢市的房地產成交套數,和2019年5月對比,是相差無幾的。



而銷售的實際平米數,也相差無幾。 



根據這些數據,我們可以判定出武漢市5月份的房地產銷售數量,和去年同期相比,是差不多的,只不過沒有一個大型小區的二手房成交能體現出這一點而已。

這也是武漢華潤橡樹灣小區,在連續數月成交量近乎為0的基礎上,價格依然沒有絲毫變化的原因。

量能差不多,價格也差不多,疫情前后幾乎無差別,這就是武漢樓市目前的狀態。

很多人不理解為什么武漢遭遇疫情重創,樓市銷售居然沒有影響。

下面我就給大家分析一下。

順便分析一下,為什么在武漢市樓市健康的情況,華潤萬象城的豪宅銷售開盤即撲街,積蓄了半年的能量,銷量慘淡到只有12套。 



樓市交易的本質



樓市交易的本質是什么?


很簡單,一手交錢,一手交貨。

報價100萬的房子,你拿100萬現金給他,房子就是你的了。

房地產商不關心你是通過什么渠道湊齊這筆錢的,你只要給出100萬就行了。

對大多數剛需而言,這100萬必須通過首付 銀行貸款來湊齊。

很多人說,國家開始放水了,所以房價肯定要漲。

簡直笑死個人。

哪個經濟“磚家”告訴你,放水一定會導致房價上漲?

國家放水100萬億,如果你的收入沒有任何增長,那你湊齊首付的能力會增長么?

不會。

國家放水100萬億,但房貸首付的比例不予下調,房貸利率也不予下調,你貸款的能力會增長么?

也不會。

你湊首付的能力沒有增長,貸款的能力沒有增長,那你的購房能力就沒有增長。

國家放水1000萬億,你也依然買不起房,哪怕你再想買,購房欲望再高,你也還是買不起。

你的購房能力沒有增長,你同事的購房能力增長了么?你領導的購房能力增長了么?

如果他們的收入不變,而且也拿不到優惠的貸款條件,那他們的購房能力也不會增長。

自己收入增長和貸款條件變松這兩個條件,必須至少滿足一個,房價才有可能增長。

如果國家放的水沒有導致你的收入增長,貸款條件也沒有放松,那房價是不可能增長的。

歷次地產牛市,都是因為貸款條件的寬松才引發的,而不是因為貨幣的寬松引發的。

疫情后,誰的購房能力受到了損傷,誰的購房能力得到了增強?

先看剛需,也就是工薪階層。

疫情大概導致了剛需2個月的收入受損,我們取最不利情況,假設為零。

而這期間的自身消耗,也差不多等于1個月的收入。

因為國家大幅降稅,不惜一切代價保就業的原因,我國的失業率并未出現大幅攀升,目前全國城鎮失業率為6.2%%uFF0C較疫情前上升了1%%u90FD不到。

如果你沒有失業的話,那疫情對你購房能力帶來的損失,就是3個月的工資,僅此而已。

3個月的工資雖然多,但在總房價里是九牛一毛,在首付里占據的份額也并不多。

少了這3個月工資就付不起首付的人,數量實在是太少。

而這批工薪階層享受的貸款條件,和疫情前并沒有任何改變。

而購房的預期和沖動,疫情后甚至有所增長,拜鋪天蓋地宣傳國家放水的新聞所賜。

所以我們可以認為,工薪階層的購房能力基本保持原樣,損傷小到可以忽略不計。

所以我們可以看到,武漢市的總體房屋交易量保持不變,其中絕大部分房源,都是工薪階層買下的。

中小戶型的房價,未受影響。

然后看一下老板階層,也就是不領工資,但需要交納增值稅的那批人。

疫情對他們購房能力的打擊,非常之大。

工薪階層是靠自己賺錢,停止勞動2個月,那就少2個月的收入。

但也只少了2個月而已。

靠勞動賺錢雖然聽起來很悲催,但好處是風險小。

工薪階層不承擔任何風險,最多就是不拿工資而已。

只要自己的身體沒有被新冠病毒摧毀,其實沒有在疫情里受到太慘重的損失。

但老板們就不一樣了,他們是靠資本賺錢的,也就是錢生錢。

靠資本賺錢聽起來很高大上,哪怕自己睡著了甚至出國旅游,資本依然在給自己源源不斷的賺錢。

但這是有代價的,那就是老板必須承擔投資風險。

同時,不是說你投一點錢,就可以獲得大量收益,而是你要投很大一筆錢,才能獲得少量的收益。

因為靠錢生錢這件事太舒服了,你不愿意投錢,我來投,最后門檻就上去了。

不懂什么叫資金鏈的,不知道有些老板為什么寧可借高利貸都不愿意讓資金鏈斷裂的,不理解為什么現金流比利潤更重要的,都不是老板。

普通人眼里,利潤肯定比現金流更重要啊,虧本你還干?有病吧。

但真正的商業并不是這樣的。

老板們的杠桿,高到普通人無法想象。

工薪階層停止工作一個月,只損失一個月的利潤(工資)。

但資本如果停止工作一個月,能損失半年以上的利潤,停工2個月等于一年白干。

而且現金流停了,資金鏈斷了。

很多企業停工兩三個月,直接就破產了。

看似強大無比的老板們,就是這么的脆弱。

資本是要承擔風險的,平時很多老板對這句話都沒啥感覺,沉醉在錢生錢的快感中。

等風險降臨的時候,他們就懂了。

除互聯網和醫療行業的老板之外,和實體相關的所有行業老板,均遭遇重創,財富受到極大的縮水。

這批老板(高管)們的購房能力,遭到了沉重打擊。

所以武漢的豪宅項目華潤萬象城,開盤即撲街,因為這個項目的客戶目標群體主要是老板等高收入人士。

工薪階層的購房能力基本保持不變,老板階層的購房能力遭到了沉重打擊。

那總體應該是削弱的啊,為啥和實際情況不符,讓普通人沒有能買得到便宜房?

因為炒房客的購房能力,不僅沒有削弱,反而被增強了。

炒房客,是一種很特殊的存在。

他們的主業收入很低甚至是沒有,但擁有大量的房產,靠職業炒房為生。

只要房價不跌,他們的購房能力就不會有任何影響。

在房價不跌的基礎上,炒房客的購房能力,取決于貸款的條件。

首付比例越低,貸款利率越低,炒房客的購房能力就越強。

疫情后,國家為扶持小微企業,推出了企業貸,同時推出了其他種種金融扶持政策。

但這些金融貸款,都有一個共同的特征,需要企業主以個人的房產做抵押,銀行才敢放給你。

抵押后的利率非常低,國家是有補助的,遠遠低于正常的房貸利率。

我找一個銀行的人冒充炒房客咨詢了一下,發現只要有舊房產,貸出來非常輕松,除了房產證這個要求,其他的要求都是可以隨便弄的。

而且錢是打給個人的,不需要打給公賬。 



我本來還以為需要很復雜很高端的操作才能把錢從公賬里提出來買房,沒想要直接打給個人,連這一步都給省了。


一個企業家,不太可能隨隨便便弄來一套房。

但一個炒房客,可以隨隨便便弄來一堆企業,有很多專業公司做這個,你要啥樣的就有啥樣的,注冊年份、流水,都由老板您隨便定。

對炒房客而言,這個政策,等同于房貸降息。

而職業的炒房客,通過設計和馬甲購房人的高息借款合同等手段,可以輕易繞開限購的制約。

能被限購制約的人,那就不用炒房了。。。

而炒房客的嗅覺也是最靈敏的,一定會追尋升值回報最大,風險最小的品種。

所以這批炒房客不會去碰流動性差,出手困難的豪宅大戶型,而是去搶購那些剛需小戶型。

雖然說間接穩住了樓市的價格,但這批人太討厭了,剛需買個房容易么,總想讓剛需來接盤。

前幾天的大會期間,中央明確提出,2020年不設經濟增長目標。

同時,房住不炒,堅決遏制房價上漲這一命令并沒有宣布解除。

換句話說,刺激經濟沖GDP,在今年不構成官員的任何政績。

今年拉房地產,對地方官員來說沒有任何好處,只會平白增加GDP的基數,給明年的政績增加困難。

而且房價一旦上漲到引發媒體注意的地步,違反了房住不炒,堅決遏制房價上漲的命令,對地方官員而言,還是個政績污點,對升遷是會造成不利影響的。

簡單的總結一下,就是在中央目前的命令下,強行拉升或維護房地產,對地方官而言,只有壞處,沒有好處。

相反,房價如果適當的跌一點,給明后年騰出空間,反而是對地方官員大大有利的。

畢竟今年不設經濟增長目標,不代表明后年也不設。

只要不出現前期購房者鬧事抗議這種亂子,地方官今年可能反而希望房價下跌。

中國是一個民主集權制國家,中央政府權利極大。

從歷史上來看,尤其是房地產這種特殊行業,跟黨走的人,都發財了。

2009年4萬億計劃,大力刺激房地產,鼓勵全民購房。

2015年中央號召買房,國企帶頭搶地王,專家出來宣傳六個錢包。

當時信中央政策沖進去買房的人,都發財了。

2011年出臺國十一條,2017年強調房住不炒,后來更加碼到堅決遏制房價上漲。

后來房價,果然沒漲,絕大部分地區房價下跌20~30%%uFF0C至少對全國95%%u4EE5上的地區有效,只有極少數上漲。

和中央對著干的人,必須不能發財,否則中央威嚴何在,以后怎么領導全國。

不讓這些人虧的一塌糊涂,已經很留情面了。

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